ONERI DONDOMINIALI
SOLIDARIETA’ DELL’OBBLIGAZIONE

I comproprietari di un appartamento sono tenuti in solido al pagamento dei relativi oneri condominiali

[Cassazione, Sez. II,  21 ottobre 2011 n.21907]
(Nota a cura dell’ Avv. Giovanni Ciccimarra]

Il Condominio ingiunge ai comproprietari di due unità immobiliari il pagamento in solido delle relative quote condominiali. Avverso tale provvedimento propone opposizione uno dei comunisti, lamentando l’insussistenza del rapporto di solidarietà passivo tra gli ingiunti e l’avvenuto pagamento, da parte sua, degli oneri afferenti alla quota di propria spettanza .Il Giudice di pace, adito in sede di opposizione, accoglieva l’opposizione ritenendo di dovere affermare la natura parziaria e non solidale dell’obbligazione dedotta dall’intimante Condominio.

La corte di Cassazione, nel cassare tale decisione, afferma il seguente principio di diritto: «I comproprietari di un’unità immobiliare sita in un condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui titolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti rappresentano un insieme, sia in virtù del principio generale previsto dall’articolo 1294 del codice civile, alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi. Trattandosi di un principio informatore della materia, al rispetto di esso è tenuto il giudice di pace, anche quando decide secondo equità ai sensi dell’art. 113, secondo comma, c.p.c.».

Il principio poteva dirsi consolidato in giurisprudenza – ed infatti la Corte cita numerosi precedenti conformi. Ciò che, quindi, merita di essere segnalato nella decisione annotata è il ragionamento seguito dalla corte, a sezione semplice che, affrontando il tema della solidarietà passiva nelle obbligazioni pecuniarie, si discosta ed, anzi, si pone in esplicito contrasto con alcuni passaggi  nella nota sentenza delle SS.UU. n. 9148 dell’8 aprile 2008, con la quale la Corte era intervenuta a comporre il contrasto relativo alle obbligazioni contratte dall’Amministratore in nome e per conto dei singoli partecipanti al condominio in un fabbricato.

I Giudici della Prima sezione, infatti, affermano espressamente di non condividere l’affermazione delle Sezioni unite secondo cui «l’obbligazione dei condomini (condebitori), … consistendo in una somma di danaro, raffigura una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile», e che «la solidarietà passiva … esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell’obbligazione, ma altresì dell’indivisibilità della prestazione comune»; di talché «in mancanza di quest’ultimo requisito ed in difetto di una espressa previsione di legge … la intrinseca parziarietà dell’obbligazione prevale».

Secondo l’esegesi proposta, infatti, la finalità della solidarietà passiva non è quella di proteggere, in fase esecutiva, l’unità della prestazione indivisibile, ma piuttosto quella di rafforzare, nella fase di attuazione del rapporto obbligatorio le probabilità per il creditore di conseguire la prestazione.

Con tale decisione, peraltro, non sembra che la Corte abbia inteso operare un ulteriore revirement rispetto alla posizione raggiunta in merito alla assenza di solidarietà tra i condomini per i debito contratti dall’amministratore, ed anzi mostra di condividere tale scelta, limitandosi a precisare l’ambito di applicabilità del principio in parola, escludendone l’operatività in riferimento alla comunione ordinaria.

Ed, infatti, non solo la Corte si è premurata di spiegare le ragioni che le rendevano superfluo investire nuovamente della questione le Sezioni Unite (mostrando di non voler porre in discussione le conclusioni ultime cui queste erano arrivate), ma si è spinta finanche ad indicare ulteriori motivazioni a sostegno dell’orientamento, osservando che « lo stesso principio di diritto enunciato dalle sezioni unite (l’assenza di solidarietà nella responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dall’amministratore nei confronti del terzo) potrebbe addirittura riposare su una premessa ulteriore ed opposta rispetto a quella espressa nel complesso motivazionale della citata sentenza, ossia – come è stato messo in luce in dottrina —valorizzando il processo di unificazione dell’amministrazione delle cose comuni e l’organizzazione del gruppo, in cui si identifica la stessa identità del condominio (ben al di là del modello della comunione ordinaria), e ricostruendo l’obbligazione contratta per la gestione delle cose comuni come obbligazione soggettivamente semplice: il che porterebbe a ritenere che a detta unificazione, ottenuta all’esterno nei rapporti con i terzi, faccia poi seguito una rifrazione del debito nelle posizioni dei singoli condomini, i quali confidano ragionevolmente nel fatto che ad essere assunte sono obbligazioni collettive, il cui peso si intende condividere, ma appunto collettivamente e non uti singuli».